[경매] 경매 기초 - Checkpoint

부동산 경매의 공부 방식

1. 경매 사이트 물건 검색

>네이버 부동산 경매탭 등을 활용

https://land.naver.com/auction/

1) 사건의 경위에 대해서 꼭 파악하자.

2) 내가 사는 곳, 잘 아는 곳 부터 파악하자.

2. 현장답사

[Checkpoint]

1) 집 위치 구조

2) 세입자 여부

3) 연체 관리비 or 공과금

4) 교통 편의

5) 주변 지역 개발이슈

6) 주변 부동산 시세

7) 기반시설 or 생활편의시설

8) 전세 or 월세 전략

> 임차인이 있을 경우, 주민센터에서 전입세대열람 내역을 확인하고, 관리비나 공과금 미납여부도

알아봐야 한다.

> 그리고 임장을 갈때는 대중교통을 이용하는 것이 좋다.

> 부동산은 최소 두 군데 이상 가자.

3. 임차인 분석

1) 세입자 수

2) 전입신고 후 확정일자 확인

3) 세입자의 법원 배당 요구?

4. 부동산 권리 분석

1) 집 관련 돈 받을 사람이 있는가

2) 돈 받을 사람의 각 액수는 얼마나 되는가

>말소기준 권리나 전입세대열람 내역 등 서류를 살펴보고 권리 분석을 하는 이유는 세 들어 사는 사람인

임차인 때문이다. 임차인이 보증금을 돌려받느냐 못받느냐에 따라서 그리고

봇 받은 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하느냐에 따라서 입찰 가격이 달라진다.

낙찰 받은 사람이 세입자 보증금을 물어주어야 한다면 그만큼의 금액은 당연히 제하고 입찰 가격을 써야한다.

> 권리 분석은 체계적으로 배우는 것이 좋다.

5 법원 제출

1) 입찰을 위한 법원 입찰법정 방문

2) 입찰표 및 매수신청보증금을 입찰봉투에 넣어 입찰함에 제출

-- 낙찰시 --

1. 잔금 치르고 소유권 이전등기

1) 세입자가 있을 경우, 정리 잘할것.

★ 소액 투자를 하는 방법 3가지

1) 전세보증금을 받아 투자 금액을 최소화한 뒤, 시세 차익이 날 때까지 기다렸다가 매도하는 경우

2) 대출을 최대한 받아 매수한 후, 월세로 대출 이자를 감당하고 약간이나 수익 내는 경우

3) 대출을 최대한 받아 매수한 후, 곧바로 매도 하여 대출을 상환하고 차익을 기대하는 경우